商業觀察

2018年6月8日,位于北京石景山的北京紫御長安商住樓盤(下稱:紫御長安)的業主向中國資本觀察(ID:zhongguozibenguancha)記者反映:“紫御長安開發商在一樓底商違規開設15家餐飲企業,8家已經開業,7家正在裝修。油煙直接排向居民住戶,影響業主們的生活質量和身體健康?!?/p>

對此,中國資本觀察進行了關注和調查。

花園變煙囪或存隱患

紫御長安位于石景山地鐵一號線八角游樂園站南300米,該項目是由新能(北京)國際房地產開發有限公司(下稱:新能國際)開發,資料顯示,紫御長安的建成時間在2017年10月31日,業主們也就是在這個時間陸續開始收房,但是隨之問題也出現了。就在業主們收房之后,發現了小區環境與之前銷售的介紹以及樓盤廣告有很大出入。其中對業主們影響最大的就是樓盤底商陸陸續續開出許多餐飲,而在樓房裙樓上陸續加出多達13個排煙管道,煙囪里冒出來的滾滾濃煙直接排向樓上幾百戶樓房的窗外。

該樓盤多位業主向記者反映:“銷售在賣房宣傳時,將紫御長安描繪成高端公寓,全管家式服務,承諾有空中花園、公共會客廳、視頻會議室、健身房等完善設施,我們房產都是2017年北京市商辦限購新規前購買,直到如今,收房接近一年,全未兌現。騰訊房產、百度百科中仍能搜到其夸大不實的宣傳?!弊钭尨蠹腋械綒鈶嵉氖?,廣告中宣傳的“空中花園”竟然變成了底商餐廳的煙囪。

記者查看紫御長安的百度資料時,項目介紹里確實寫道:“設有會客廳、會議室、視頻室、健身房、洗衣房、咖啡廳、租用辦公、mini倉庫物流”。

對此,記者打電話到紫御長安的客服:“廣告與實際樓盤是否有出入?”售樓處客服表示:“具體的并不清楚。您可以現場來看,我們后期都是可以看現房的?!?/p>

而記者繼續問道:“業主們事先是否知道該樓盤底商有煙囪?”售樓處客服人員表示:“事先都告知了業主?!碑斢浾哔|疑這些煙囪會不會對住戶有影響,客服人員回答說:“我們認為沒有太大的問題?!?/p>

多位業主都直接否認了紫御長安客服的回復,“銷售人員宣傳時并未告知裙樓樓頂會建設煙囪,而是告訴我們那是空中花園。我們收房時餐飲并未開業,當時裙樓樓頂尚未有這些餐飲企業私設的煙道。到后期餐飲不斷開業,不斷有新煙囪加出?!睒I主們表示,“而且有許多餐飲都是在我們不斷向北京市12345投訴以及遞交上訪材料后開業和不斷加出煙道的,政府的辦事力度讓我們心寒。

業主們向記者表示:“我們已經上石景山區工商食藥部門查詢了,目前樓盤底商已經有15家餐飲企業,8家已經營業,7家正在裝修以及申請工商營業執照?,F在樓房裙樓上已經有十三個煙囪管道,油煙味極其濃重。12345以及環保部門曾經回復我們說他們的排煙都合格,但是我們現在樓上幾百戶的業主們每天被熏的不能開窗,這樣的居住環境實在太惡劣?!薄俺酥飧屛覀兏械胶ε碌氖窍腊踩珕栴},該樓內家家戶戶已經開通燃氣,而樓下的明火餐飲將達到15家,已開業的大鴨梨烤鴨店,店內使用巨大明火吊燒炭烤爐,并使用易燃木碳烤。消防隱患也不是空穴來風的,五年來北京的大鴨梨炭烤爐就曾發生過三起廣泛報道的著火事件。一旦發生安全事件不堪設想!而發生于2017年11月18日的北京市大興區的特大火災就是初起于一個集生產經營、倉儲、住人等于一體的多合一建筑?!?/p>

半年維權終等來聯合會

從2017年11月收房以來,與紫御長安交涉未果后,業主們就不斷上訪,撥打12345向政府反映相關問題,一直沒有得到滿意的答復。

遇到這樣的問題時,業主們首先想到的就是當時的售樓處的銷售人員。但是對方認為此事與他們無關,售樓處認為廣告宣傳內容與他們實際銷售沒有關聯。繼而業主們找到物業,紫御長安目前物業管理公司為“京悅物業有限公司”,隸屬于該樓盤開發公司新能國際,并且底商租戶的具體租賃也應由物業公司統一管理。但是出乎業主們意料的是,物業竟然也向業主們推諉說:“我們也不清楚。是否整改以及如何整改都由‘上面’決定?!?/p>

業主們表示:“諷刺的是,半年里,我們500戶業主沒人打了幾百上千次12345,給出的答復竟然是他們(餐飲)不存在(環保和消防)問題?!睒I主們無可奈何,多次采取掛橫幅抗議、向石景山區信訪辦投遞文字材料的辦法為自己爭取權益。終于在業主們不斷地上訪和合法爭取下,2018年6月7日,石景山區政府環保局副局長、石景山城管相關領導、石景山消防總隊相關領導、魯谷街道辦主任、石景山食藥監局相關領導進行了聯合辦公會議。

會上,業主們向相關監管部門負責人員出質詢:“相關法律規定商住綜合樓都應該有專用煙道,并且應與主體設計同時施工、同時竣工。但是這些煙囪都是在業主們收房后才開始建設的,是哪個部門允許相關餐飲店能夠在樓盤外私自建設十幾個煙囪?”而對于這些煙囪管道涉及的消防隱患時,消防部門給出的解釋是:“消防部門只能從安全角度檢測,判定這些煙囪在排煙等方面是否符合規定?!?/p>

而對于業主們要求撤除這些煙囪管道,城管部門認為:“這些煙囪管道屬于餐廳的必備設施,它不屬于建設范疇,所以不存在違規違法建設問題?!鄙踔翆⑦@些煙囪管道比作老百姓“裝空調”,認為沒有具體的相關法律條文管理此事。

業主們并不認可這一解釋:“如果該樓盤申報通過的就是一家餐飲業,一條專用煙道,那么就因為一開始的一家餐飲業衍生出來十幾家,煙囪又是餐飲行業的必須設備,所以不夠用餐飲店就可以自己私自加設?”業主們向消防及城管部門出示相關法律,《物權法》第三十五條明確規定:“妨害物權或者可能妨害物權的,權利人可以請求排除妨害或者消除危險?!?/p>

在6月7日的聯合辦公會后,業主們又多次和相關部門以及物業管理部門進行協商解決。發現該大樓在規劃時雖設有煙道,但是銷售在宣傳時并未告知購買的業主。并且如今這僅有的煙道已被私自封上。業主們表示此類膽大妄為的違規行為讓人瞠目結舌,“物業人員的“無知無畏、無法無天”置我們五百戶業主的生命財產安全于何地!”

紫御長安問題頗多

“煙囪問題”的維權已經不是紫御長安的第一次風波了。早在2016年,北京商報就報道了一條新聞,新聞指出,紫御長安被北京住建委聯合北京市發改委、北京市工商局等部門組成的聯合檢查組通報批評,指出紫御長安的銷售項目存在捂盤銷售行為,并對其進行“停止網簽”的處罰。

除了紫御長安這個項目本身外,就在紫御長安項目陸續收房之后,該項目的開發商新能國際又出現了問題,千龍網2017年12月發布相關消息稱,新能國際違反《北京生活飲用水衛生監督管理條例》而被警告。

就在現在,紫御長安又被質疑存在環保問題和消防安全隱患。目前該事件仍沒有解決,業主們也很無奈。記者也采訪了紫御長安的開發商新能國際,希望了解對方對此次事件的解決態度和解決方案。但是截至記者發稿,沒有收到回復。并且經過此次事件,紫御長安的售樓客服也變得格外小心。記者以購房者身份,打電話到售樓處咨詢相關售樓信息,客服試圖確認記者意圖:“是想要買房還是咨詢問題?”當記者表示咨詢信息和購房并不沖突時,對方客服表示:“一會兒有事,可以留電話或到現場了解?!?/p>

于是記者咨詢易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進,開發商在底商建設餐飲企業并且建設煙囪管道的行為是否合規,嚴躍進表示:“一般來說,從住宅建筑規劃和業主生活等角度考慮,類似煙囪排煙等問題,其實都會存在各類新糾紛。一方面,合規的住宅樓盤項目并不會出現各類情況,或者說底商招商的時候也會明確限制餐飲業態。另一方面,即便是在具體商鋪運作中確實有類似餐飲的考慮,那么也需要以不影響住區基本生活為前提。所以當前在住房制度改革中,應優先照顧業主需求,并通過行政的或者其他手段積極關注此類油煙污染的問題?!?/p>

業主們紛紛向記者表示:“在我國的住房事業發展過程中,商住綜合樓在多個城市都有,雖然紫御長安為商業金融立項,但是該項目裝修設計為公寓用途,開發商銷售時就著力宣傳其居住功能并且家家已通設燃氣設施。并且我們購買的500多戶業主全部用于居住。發生于2017年11月18日的北京市大興區的特大火災就是初起于一個集生產經營、倉儲、住人等于一體的多合一建筑。近期通州區大鴨梨再次著火,而我們樓下讓我們500戶業主深感生命財產安全受到嚴重威脅。國家及政府機關應該考慮到老百姓的民生民意,為了老百姓的生命財產安全,對紫御長安項目的明火餐飲進行責令整改與強制關停等措施,杜絕安全隱患,保護居民生存環境?!?/p>

直到現在,該樓盤的業主們還在不斷上訪申訴中。而對于此次事件的解決方法,嚴躍進也向記者表示:“單純從當前房地產市場的規范來說,類似住宅設計規范等內容看,其實是沒有涉及這么細節的內容的。但是反過來說,單純從住房消防的角度看,本身類似現象就有很多問題。所以從違規查處角度看,適當可以讓消防部門等介入,可能相對更容易解決此類問題?!?/p>

對于此次事件進展,記者將持續關注。

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